Податок на комерційну нерухомість у 2025 році: що має знати бізнес

Якщо ви маєте офіс, склад, магазин, майстерню або інше нежитлове приміщення — ви вже є або можете стати платником податку на комерційну нерухомість. У 2025 році діють нові оновлені ставки, а місцеві ради продовжують переглядати нормативну грошову оцінку. Щоб не отримати штраф або не переплатити — потрібно чітко розуміти, як розраховується податок на комерційне нерухоме майно, хто його сплачує, в які строки і які є пільги.

Що таке податок на комерційну нерухомість?

Це місцевий податок, що стягується з власників нежитлової нерухомості.

Об'єкти оподаткування:

• офіси, магазини, кав'ярні, ресторани
• СТО, склади, виробничі цехи
• будь-які інші капітальні споруди нежитлового призначення
• частки у власності на таку нерухомість

Платниками податку є:

• юридичні особи (ТОВ, ПП, АТ)
• ФОПи, що володіють комерційною нерухомістю
• фізичні особи, які є власниками нежитлових приміщень

Податковий Кодекс України звільняє від сплати:

1. Бюджетні установи (органи державної влади та місцевого самоврядування).
2. Релігійні організації (за умови використання об'єктів для культової діяльності).
3. Деякі неприбуткові організації (якщо об'єкт використовується за призначенням).
4. Власників нерухомості на тимчасово окупованих або зруйнованих територіях (згідно з законодавчими змінами 2024–2025 років).

Податок нараховується на площу, що перевищує пільгову норму, встановлену місцевою радою. Він застосовується до факту володіння нежитловим приміщенням, незалежно від його комерційного використання. Детальніше з особливостями оподаткування нерухомості можна дізнатись за посиланням — https://online.novaposhta.education/blog/podatok-na-neruhome-majno. 

Актуальний податок на комерційну нерухомість 2025: що змінилось

У 2025 році оподаткування нерухомого майна зазнало кількох важливих змін:

1. Оновлення ставок.
   Ставка податку прив’язана до мінімальної зарплати (8000 грн на 01.01.2025). Максимальна ставка – 120 грн/кв.м (1,5% від мінімалки).
2. Рішення місцевих рад.
   Об’єднані територіальні громади (ОТГ) самостійно встановлюють ставки та пільги в межах 1,5%.
3. Державний реєстр нормативної грошової оцінки.
   Оновлені дані впливають на облік об’єктів. Перевірте актуальність інформації про вашу нерухомість.
4. Нові кодифікатори ДПС.
   Зміни в класифікації об’єктів для подання звітності до податкової.

Ставки податку у 2025 році: скільки доведеться заплатити

Податок на комерційну нерухомість 2025 року сплачується у 2026 році. Розмір нарахування залежить від кількох чинників: площі об'єкта, нормативної грошової оцінки землі (НГО), рішення місцевої ради та форми власності.

Загальна формула розрахунку:

Сума податку = Площа (м²) × Мінімальна ЗП × Ставка (%)

Ставка визначається на 1 січня звітного року, тобто ставки, встановлені місцевою радою на 01.01.2025, застосовуються при нарахуванні податку у 2026 році.

Ставки податку на комерційну нерухомість у різних містах

Фактична ставка залежить від рішення місцевої ради, але не може перевищувати 1,5%.

Часткове оподаткування нежитлової нерухомості

Якщо об’єкт комерційної нерухомості розташований у житловому фонді, оподатковується тільки та площа, яка фактично використовується під комерційну діяльність (наприклад, магазин на першому поверсі житлового будинку).

Коли ваш об'єкт нерухомості має кілька призначень (наприклад, частина — склад, частина — офіс), оподаткування стає складнішим. Це пов’язано з тим, що місцева влада може встановлювати різні ставки податку залежно від цільового використання об’єкта.

Щоб правильно розрахувати податок, необхідно:

1. Чітко визначити площу кожної функціональної зони (склад, офіс тощо) згідно з документацією.
2. Застосувати відповідну ставку податку до кожної площі, керуючись рішеннями вашої місцевої ради.

Такий підхід забезпечує точне нарахування податку відповідно до фактичного використання кожної частини об'єкта.

Приклад розрахунку податку за 2025 рік

Вихідні дані:

• площа — 80 м²
• місто — Львів
• мінімальна ЗП (2025) — 8000 грн
• ставка — 1,2%
  
  

80 × 8000 × 1,2% = 7680 грн на рік

Можна сплатити щоквартально: 1920 грн × 4.

Уточнюйте розмір ставок у місцевому рішенні ради або у податковій за місцем розташування об’єкта. Якщо ви маєте кілька об’єктів у різних ОТГ — розрахунок буде проводитись окремо для кожного.

Як визначається площа, яка оподатковується?

Податок на комерційну нерухомість нараховується залежно від площі об’єкта. Однак нюансів у цьому питанні більше, ніж здається на перший погляд.

Брутто чи нетто площа?

Оподаткуванню підлягає загальна (брутто) площа приміщення, яка включає не лише основну комерційну площу, а й допоміжні зони: сходи, коридори, технічні кімнати тощо. Це прямо прописує Податковий кодекс, тому варто враховувати саме загальний метраж.

Складні випадки 

Якщо приміщення перебуває у частковій власності, податок сплачують пропорційно до частки кожного власника. Якщо це спільна сумісна власність, то обов’язок сплати лежить солідарно на всіх власниках, якщо інше не передбачено договором.

Орендар vs власник: хто відповідає за податок?

Відповідно до чинного законодавства, платником податку є саме власник об’єкта. Однак якщо приміщення здається в оренду, то за домовленістю сторін податок може компенсувати орендар. Це важливо чітко зафіксувати у договорі.

Податкова звітність і строки сплати оподаткування нерухомого майна

Правила, за якими здійснюється оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, а також сплата річного податку на володіння комерційною нерухомістю, чітко регулюються податковою.

Хто і як подає звітність?

Сплата податку може відбуватись як щоквартально, так і одним платежем — залежно від обраного способу. Якщо це продаж комерційної нерухомості, податок сплачується одноразово після здійснення угоди.

Податки з продажу комерційної нерухомості в Україні

Операції з продажу комерційного нерухомого майна передбачають не лише сплату ПДФО та військового збору, а й актуалізацію даних у реєстрах. Якщо новий власник не оновив інформацію, податкові зобов’язання можуть бути нараховані старому.

Тому важливо:

• перевіряти реєстрацію прав на об’єкт
• враховувати потенційні податки з продажу комерційної нерухомості
• консультуватися з податковим юристом у разі зміни власника

Також важливо пам’ятати: у разі помилки або невчасного подання звітності ДПС може нарахувати штрафи. Це ще один аргумент на користь професійного підходу до оподаткування нерухомого майна.

Нюанси та типові помилки, яких слід уникати

Платники часто припускаються помилок, що призводять до штрафів або переплат. Щоб уникнути цього, зверніть увагу на такі ситуації:

1. Не оновили площу в ДРРП.
   Якщо змінилася конфігурація приміщення, а дані в Державному реєстрі речових прав не актуальні, розрахунок податку буде неправильним.
2. Не врахували податкові пільги, передбачені місцевим бюджетом.
   Багато громад встановлюють пільги для певних об’єктів або категорій власників. Якщо їх не врахувати — переплатите.
3. Забули подати декларацію.
   Відповідно до чинного законодавства, звітність обов’язкова щороку, навіть якщо сума податку нульова.
4. Використовуєте приміщення без оформлених прав.
   Якщо ви фактично займаєте об’єкт, але не маєте зареєстрованого права власності або оренди — це порушення, яке може призвести до додаткового оподаткування.
   
   

Під час укладання угод з бізнес-нерухомістю потрібно правильно врахувати податок на продаж комерційної нерухомості. Особливо це актуально для фізичних осіб, які часто продають об'єкти.

Корисні ресурси та сервіси

Для зручного контролю та правильного нарахування податків можна скористатися цими офіційними ресурсами:

1. tax.gov.ua — офіційний сайт Державної податкової служби України, де можна знайти актуальну інформацію про податок на нерухоме майно, податкові декларації та строки сплати.
2. rada.info — ресурс із детальними ставками податків по різних громадах України, що допоможе дізнатися місцеві ставки податку на комерційну нерухомість.
3. Публічна кадастрова карта — дозволяє перевірити земельну ділянку під вашим об’єктом нерухомості для уточнення меж і власності.
4. Державний реєстр речових прав — сервіс для перевірки власника нерухомого майна та правових обтяжень на нього.

Ці інструменти допоможуть уникнути помилок у звітності та своєчасно сплачувати податки, а також полегшать контроль за правильністю нарахувань.

Висновки

Своєчасна сплата податку на комерційну нерухомість — це не просто обов'язок, а важливий аспект фінансової дисципліни вашого бізнесу. Розуміння того, як розраховуються ставки, які існують правила обліку площі, вимоги до звітності та інші нюанси, допоможе вам уникнути штрафів та зайвих витрат.

Особливої уваги вимагає податок з продажу нерухомого майна, адже ця операція також підлягає оподаткуванню та має свої унікальні особливості, що вимагають ретельного вивчення.